Fristlose Kündigung der Wohnung – Wann dürfen Vermieter und Mieter fristlos kündigen?
In diesem Ratgeber finden Sie:
- Abmahnung vor der Kündigung
- Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn…
- Der Mieter darf fristlos kündigen, wenn…
- Fristlose Kündigung erhalten – Was tun?
Viele Mieter fürchten sich vor einer fristlosen Kündigung. Gerade in den Großstädten ist der Wohnungsmarkt aktuell derart angespannt, dass es nahezu unmöglich ist, umgehend eine neue bezahlbare Wohnung zu finden. Die Furcht vor einer fristlosen Kündigung ist jedoch größtenteils unberechtigt, denn nur in Ausnahmefällen dürfen Vermieter ihren Mietern außerordentlich kündigen. Nur bei schwersten Vertragsverletzungen, durch die das Abwarten der Kündigungsfristen unzumutbar wäre, ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Das Gesetz verleiht jedoch auch Mietern das Recht, den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist zu beenden.
Abmahnungen und formale Vorgaben für eine fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung kann laut BGB §569 nur dann ausgesprochen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Die fristlose Kündigung nennt man dementsprechend auch Kündigung aus wichtigem Grund. In der Regel muss der außerordentlichen Kündigung mindestens eine Abmahnung vorausgehen. Der Sinn der Abmahnung ist es den Vertragspartner auf sein Fehlverhalten hinzuweisen und ihm die Gelegenheit zu geben, sein Verhalten zu verbessern und sich innerhalb einer angemessenen Frist wieder an den Mietvertrag zu halten.
Kommt es beispielsweise zu Mängeln in der Wohnung, muss der Vermieter Gelegenheit haben, diese zu beheben. Oder hat ein Mieter den Hausfrieden andauernd durch lautes Musikhören gestört, soll er Gelegenheit haben, dieses Verhalten zu ändern. In anderen Fällen ist keine Abmahnung erforderlich: Bei hohen Mietschulden oder illegalen Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, kann der Vermieter beispielsweise fristlos kündigen, ohne vorher abzumahnen.
„Die Möglichkeiten für eine außerordentliche Kündigung sind […] begrenzt.“ – erklärt MieterEngel Partneranwältin Meryem Buz. „Das wird oft unterschätzt. Oder das typische Beispiel: zwei Partner trennen sich einer möchte ausziehen. Gegen die allgemein vorherrschende Meinung gibt es hier zunächst nur die Möglichkeit, dass beide kündigen, wenn beide auch Vertragspartei sind. Der Vermieter kann der Entlassung einer Partei aus dem Vertrag zustimmen, muss dies aber nicht.“ Bei einer fristlosen Kündigung ist es immer empfehlenswert, sich beraten zu lassen. Egal, auf welcher Seite Sie stehen.
Die fristlose Kündigung muss zeitnah zum Auftreten beziehungsweise zur Entdeckung des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden. Sie muss immer schriftlich erfolgen, eigenhändig unterzeichnet werden und der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden. Es ist besser, die Kündigung mehrmals zu überprüfen. „Die Möglichkeiten für eine außerordentliche Kündigung sind ebenfalls begrenzt.“ – erklärt MieterEngel Partneranwältin Meryem Buz. „Das wird oft unterschätzt.“
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Der Vermieter darf fristlos kündigen,…
1. Wenn der Mieter nicht zahlen kann.
Kann der Mieter zwei Monate hintereinander die gesamte Miete oder einen erheblichen Teil der Miete nicht bezahlen, darf der Vermieter fristlos kündigen. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter über mehr als zwei Monate die Miete nur teilweise bezahlen kann und dem Vermieter einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten schuldet.
Daher gilt: Sollte es sich im Vorhinein abzeichnen, dass du die Miete nicht rechtzeitig zahlen kannst, lohnt sich ein offenes Gespräch mit dem Vermieter. Manchmal lassen diese sich auf eine Ratenvereinbarung oder eine Nachzahlung ein.
2. Wenn der Mieter den Vermieter beleidigt.
Wird die Mieterin oder der Mieter gegenüber Vermieter, dessen Angestellten oder der Hausverwaltung beleidigend, kann dies das Verhältnis der Mietparteien so sehr beeinträchtigen, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Ein Vermieter, der durch seine Mieter als „Arschloch“, „Penner“ oder „Sau“ beschimpft wird, muss das Mietverhältnis nicht aufrechterhalten und darf fristlos kündigen.
Daher gilt: So sehr Sie das Verhalten Ihres Vermieters auch ärgert – mit Beleidigungen kommen Sie nicht ans Ziel! Wenn Ihr Vermieter für ein klärendes Gespräch nicht offen ist, sollten Sie dir Hilfe vom Anwalt holen, um gegebenenfalls rechtlich gegen ihn vorzugehen.
3. Wenn der Mieter die Hausordnung nicht akzeptieren will.
Wird durch den Mieter wissentlich mehrfach gegen die Hausordnung verstoßen, kann dies ebenfalls eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Mieter muss allerdings auf seinen Verstoß hingewiesen und in der Regel abgemahnt werden. Verstößt er dann weiterhin gegen die Regelungen, muss er die fristlose Kündigung in Kauf nehmen.
Unser Tipp: Auch die Hausordnung gehört nun mal zum Mietvertrag und muss beachtet werden – auch wenn einem die ein oder andere Regelung gegen den Strich geht. Es kann natürlich sein, dass eine Regelung der Hausordnung unwirksam ist. Hier lohnt sich die Prüfung durch einen Rechtsanwalt.
4. Wenn der Mieter die Mietwohnung in Gefahr bringt.
Wenn der Vermieter zu Recht das Gefühl bekommt, dass seine Mietwohnung durch den Mieter in ständiger Gefahr ist, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter während der letzten Jahre insgesamt 16 Wasserschäden in den darunterliegenden Wohnungen verursachte (AG Görlitz WuM 1994,668) oder, wenn er wiederholt nachts Essen anbrennen lässt, sodass mit einem Brand zu rechnen ist.
Unser Tipp: Natürlich kann ein Unfall im Haushalt jedem einmal passieren! Um im Ernstfall abgesichert zu sein, raten wir zu einer guten Haftpflichtversicherung.
5. Wenn der Mieter ohne Genehmigung baut.
Verändert der Mieter ohne die Genehmigung des Vermieters die Wohnung durch bauliche Maßnahmen, kann das eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Bei kleinen Veränderungen, gilt dies natürlich nicht. Aufgrund der schweren Folgen einer fristlosen Kündigung, ist diese nur dann gerechtfertigt, wenn dadurch die Interessen des Vermieters erheblich verletzt werden, zum Beispiel wenn er eigenmächtig einen Dachboden in seiner Wohnung einbaut (LG Hamburg WuM 1992, 190).
Daher gilt: Bei baulichen Veränderungen der Mietwohnung immer erst den Vermieter fragen! Auch für den späteren Auszug und den Rückbau ist eine vorherige Absprache dringend anzuraten.
6. Wenn der Mieter den Hausfrieden stört.
Ist unter den Mietern ein Querkopf, der den Hausfrieden wiederholt und in erheblichem Maße stört, hat der Vermieter das Recht eine fristlose Kündigung auszusprechen, um den Frieden in der Hausgemeinschaft wiederherzustellen. Mögliche Extrembeispiele können sein, dass ein Mieter Strom aus einer Gemeinschaftsleitung abzweigt, dass wegen vermehrter Gewaltexzesse wiederholt die Polizei gerufen werden muss, oder dass ein Mieter die Wohnung für illegale Aktivitäten wie Prostitution oder Drogenhandel nutzt.
Unser Tipp: Gesetzwidriges Verhalten Ihrer Nachbarn müssen Sie nicht hinnehmen. Ziehen Sie Ihren Vermieter oder die Polizei ins Vertrauen, wenn Sie verdächtiges Verhalten beobachten oder sich bedroht fühlen.
7. Wenn der Mieter ohne Erlaubnis untervermietet.
Steht eine lange Reise oder ein Auslandssemester an, wollen viele Mieter ihre Wohnung nicht einfach leer stehen lassen, während sie weiter Miete bezahlen müssen. Die bessere Alternative scheint es, sich einen Untermieter zu suchen und den die Mietzahlungen des Hauptmieters tragen zu lassen. Dabei hat jedoch der Vermieter ein entscheidendes Wörtchen mitzureden! Als Eigentümer hat er das Entscheidungsrecht darüber, wer die Wohnung mieten darf. Vermietet der Hauptmieter die Wohnung ohne Wissen und Einverständnis des Vermieters weiter an einen Untermieter, begeht er nicht nur einen krassen Vertrauensbruch, sondern vor allem einen erheblichen Verstoß gegen den Mietvertrag. Dementsprechend hat der Vermieter bei unerlaubter Untervermietung das Recht fristlos zu kündigen.
Daher gilt: Häufig sind Vermieter mit einer Untervermietung der Wohnung einverstanden. Statt also unnötigen Streit zu riskieren, sollten Sie besser von Anfang an mit Ihrem Vermieter sprechen und eine Erlaubnis zur Untervermietung einholen. Sie brauchen auch unbedingt einen Mietvertrag (Untermietvertrag) zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter um das neue Mietverhältnis legal bindend zu machen.
Für die Erlaubnis zur Untervermietung gilt keine besondere Form, es empfiehlt sich jedoch wie immer die Schriftform zu Beweiszwecken. Sofern sich der Untermieter als unzumutbar erweist, kann die Erlaubnis durch den Vermieter auch widerrufen werden. Zudem ist der Hauptvermieter berechtigt, für die zu erwartende zusätzliche Abnutzung der Mietwohnung durch den Untermieter einen Untermietzuschlag von dem Mieter zu verlangen. Untermietvertrag muss unbedingt unterschrieben werden.
Falls Sie mehr über die Art der Untermiete wissen möchten, können Sie in diesem Ratgeber weiter nachlesen.
8. Wenn der Mieter eine schwere Vertragsverletzung begangen hat.
Vermieter und Vermieterinnen dürfen nur in wenigen Ausnahmefällen den Mietvertrag beenden, ohne sich an Fristen halten zu müssen. Näheres zu den Kündigungsfristen bei Mietverträgen erfahren Sie übrigens in diesemBeitrag So kann einem Mietenden beispielsweise gekündigt werden, wenn schwere Vertragsverletzungen vorliegen wie eine Vernachlässigung der geschuldeten Mietzahlungen. Außerdem kann Mietenden auch dann gekündigt werden, wenn Vermieter weitere unpünktliche Mietzahlungen erwarten und sie ihren Mietern nicht mehr vertrauen können. So besteht ein gestörtes Vertrauensverhältnis, wonach Vermietende nach entsprechender Abmahnung aufgrund von Unpünktlichkeit der zu spät gezahlten Miete fristlos kündigen können.
Hinweis: Kündigung des Untermietvertrages.
Will die Untermieterin oder der Untermieter den Untermietvertrag auflösen, gilt eine ordentliche Kündigungsfrist des Mietverhältnisses von 3 Monaten. Aus welchen Gründen und zu welcher Frist die Kündigung eines Untermietverhältnisses seitens Hauptmieter oder Untermieter berechtigt ist, hängt einerseits von allgemeinen Regelungen im deutschen Mietrecht ab, andererseits von den im Untermietvertrag festgelegten Regelungen zur Mietsache selbst. Sowohl die Untermieterin oder der Untermieter als auch der Hauptmieter sind dazu berechtigt, einen Untermietvertrag zu kündigen. Bei möblierten Zimmern gilt: wenn die Untermieterin oder der Untermieter bis zum 15. des Monats den Untermietvertrag kündigt, endet der Untermietvertrag bereits zum Ende des gleichen Monats. Eine fristlose Kündigung des Untermietvertrags seitens Untermieters ist auch möglich. Nämlich dann, wenn, wie hier beschrieben, wichtige Gründe vorliegen. Unter wichtige Gründe fällt zum Beispiel eine Gesundheitsgefährdung durch Schimmel in der Mietsache. Als Untermieter kann man in einem solchen Fall ein Sonderkündigungsrecht haben.
Der Vermieter kann je nach den Umständen des Mietverhältnisses unter unterschiedlichen Bedingungen kündigen. Die Kündigungsfrist ist davon abhängig, ob die gesamte Wohnung oder nur ein Zimmer vermietet ist. Auch, ob die Mietsache vermietet ist, ist entscheidend. Nach Paragraf 543 BGB hat der Hauptmieter die Berechtigung, seinem Untermieter oder seiner Untermieterin eine fristlose Kündigung auszusprechen. Ein möglicher Grund für eine solche außerordentliche fristlose Kündigung der Mietsache kann zum Beispiel ein Mietrückstand sein.
Die fristlose Kündigung muss zeitnah zum Auftreten beziehungsweise zur Entdeckung des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden. Sie muss immer schriftlich erfolgen, eigenhändig unterzeichnet werden und der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben an.
Der Mieter darf fristlos kündigen,…
1. Wenn die Wohnung gesundheitsgefährdend ist.
Herrschen in einer Zustände, die die Gesundheit des Mieters gefährden, hat er das Recht unverzüglich aus der Wohnung auszuziehen. Dabei ist es nicht entscheidend, ob die Beeinträchtigung der Gesundheit des Mieters schon eingetreten ist, oder erst konkret bevorsteht. Erhöhte Schadstoffbelastung, gravierenden Ungezieferbefall oder schwerwiegende Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung können berechtigte Gründe für eine fristlose Kündigung sein.
Dabei gilt: Wegen Gesundheitsgefährdung kann nur bei konkreter Gefahr gekündigt werden. Haltlose Befürchtungen geben dem Mieter kein Recht vorzeitig aus dem Mietvertrag auszuscheiden.
2. Wenn die Wohnung nicht wie vereinbart genutzt werden kann.
Viele Mieter wünschen sich in eine frisch sanierte Wohnung einzuziehen. Renovierungsarbeiten können jedoch auch dazu führen, dass sich der Einzugstermin immer weiter nach hinten verschiebt, oder dass über einen langen Zeitraum nur Teile der Wohnung bewohnbar sind. Hält der Vermieter sich nicht an die vertraglichen Vereinbarungen und werden Fristen maßgeblich überschritten, haben Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung. Und das sogar, bevor sie überhaupt eingezogen sind!
Unser Tipp: Wenn Sie mit dem Vermieter wegen Renovierungsarbeiten ein späteres Einzugsdatum vereinbaren, treffen Sie solche Vereinbarungen immer schriftlich. Nur so haben Sie im Streitfall einen Beweis, dass der Vermieter sich nicht an vorherige Vereinbarungen hält und einen Vertragsbruch begeht.
3. Wenn die Wohnung erhebliche schwerwiegende Mängel aufweist.
Schwerste Fehler oder Mängel, die die Wohnqualität erheblich herabsetzten berechtigen Mieter zur Mietminderung. Wenn sich der Vermieter nicht um die Behebung der Schäden kümmert oder die Behebung unmöglich ist und die Mängel das weitere Wohnen in der Wohnung unmöglich machen, können Mieter ohne Frist kündigen. Schwerste Mängel sind z.B. dauerhaft unzureichende Wohntemperaturen im Winter, Bordellbetrieb im Haus, andauernde nächtliche Ruhestörungen durch Nachbarn, regelmäßiger Stromausfall, weil der Vermieter Stromrechnungen nicht begleicht, unzumutbare Geruchsbelästigung oder Lärm von permanenten Großbaustellen.
Unser Tipp: Informieren Sie bei Mängeln zunächst Ihren Vermieter und setzen Sie ihm eine angemessene Frist, die Mängel zu beseitigen. Wenn Ihr Vermieter nicht handelt, sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen, in welcher Höhe eine Mietminderung möglich ist, oder ob Sie sogar das Recht haben, fristlos aus dem Mietvertrag auszuscheiden.
4. Wenn der Vermieter unerlaubt die Wohnung betritt.
Vermieter dürfen die Wohnungen ihrer Mieter niemals ohne deren Einverständnis betreten. Manche Vermieter wollen einen Schlüssel zur Wohnung des Mieters zurückbehalten, unter dem Vorwand so „im Notfall“ nach dem Rechten sehen zu können. Das müssen Mieter nicht hinnehmen! Jedem Mieter stehen beim Einzug alle Schlüssel zur gemieteten Wohnung einschließlich Keller und Briefkasten zu. Verschafft sich der Vermieter heimlich Zutritt zur Wohnung des Mieters, berechtigt dies zur fristlosen Kündigung.
Daher gilt: Auch wenn es der Vermieter gut mit Ihnen meint, hat er kein Recht dazu einen Schlüssel für Ihre Wohnung zurückzubehalten, um vorsorglich nach dem Rechten zu sehen. Bestehen Sie beim Einzug darauf, alle Schlüssel ausgehändigt zu bekommen und nehmen Sie auch ein anderweitiges Eindringen des Vermieters in Ihre Wohnung nicht hin.
5. Wenn der Vermieter betrügt.
Kommt ein Mieter betrügerischen Aktivitäten des Vermieters auf die Schliche, hat er unter Umständen das Recht den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen. Betrügt der Vermieter beispielsweise bei der Nebenkostenabrechnung oder schwindelt er bei der Größe der Wohnung wissentlich um mehr als 10%, können Mieter mit fristloser Kündigung reagieren.
Unser Tipp: Nicht jedes Mal steckt hinter einem Fehler eine arglistige Täuschung. Suchen Sie das klärende Gespräch mit Ihrem Vermieter und ziehen Sie einen Anwalt zu Rate, wenn Ihr Vermieter sich stur stellt.
6. Wenn der Vermieter den Mieter beleidigt.
Ebenso wenig, wie Vermieter es hinnehmen müssen, sich von ihren Mietern beleidigen zu lassen, müssen Mieter es sich gefallen lassen, wenn der Vermieter sie wüst beschimpft. Eskaliert ein Streit von Vermieterseiten aus, haben Mieter das Recht fristlos zu kündigen.
Unser Tipp: Lassen Sie sich im Streit nicht selbst zu Beleidigungen hinreißen. So verschärft sich nicht nur der Streit, sondern Sie müssen auch die rechtlichen Konsequenzen tragen.
7. Wenn der Vermieter den Hausfrieden stört.
Nicht immer sind es querulante Mieter, die den Hausfrieden nachhaltig stören. Lebt der Vermieter beispielsweise mit im Haus und hält die Mieter mit lauter Musik, Partys, Streitereien oder anderen Ruhestörungen vom Schlafen ab, können auch Mieter dann mit einer fristlosen Kündigung reagieren, wenn ihnen das Mietverhältnis nicht länger zugemutet werden kann.
Unser Tipp: Ruhestörungen müssen Sie nicht hinnehmen! Ihr Vermieter muss sich genau wie alle Mieter an die gesetzlichen beziehungsweise die in der Hausordnung vereinbarten Ruhezeiten halten. Fertigen Sie ein Lärmprotokoll an und dokumentieren Sie die Störungen im Einzelnen.
Fristlose Kündigung erhalten – Was tun?
Wenn Sie eine fristlose Kündigung erhalten haben, heißt es zunächst einmal Ruhe bewahren. Fristlos bedeutet nicht, dass Sie die Wohnung verlassen müssen, sobald Sie das Kündigungsschreiben in der Hand halten. In der Regel räumen Vermietern Mietern eine mehrwöchige Frist ein, bis zu der die Wohnung geräumt sein muss. Mieter haben darüber hinaus das Recht einer fristlosen Kündigung vor Gericht zu widersprechen. Auch, wenn die Mieterin oder der Mieter nicht auf das Kündigungsschreiben reagiert, kommt es in der Regel zum Prozess: Nach Ablauf der zweiwöchigen sogenannten Ziehfrist, können Vermieter Räumungsklage einreichen.
Im Rahmen eines Gerichtsverfahrens wird dann festgestellt, ob die fristlose Kündigung des Vermieters rechtmäßig ist. Erhält der Vermieter Recht, muss der Mieter ausziehen. Weigert sich der Mieter weiterhin, kann der Vermieter einen Räumungstitel einholen und die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher in Auftrag geben. Der Vermieter selbst darf den Mieter nicht eigenhändig aus der Wohnung werfen.
Kann ein Mieter den Vertrag fristlos kündigen, wenn er krankheitsbedingt nicht mehr in der Wohnung leben kann?
Eine Pflegebedürftigkeit oder schwerwiegende Erkrankung können Gründe für eine fristlose Kündigung auf Mieterseite sein. Sollte es hierüber doch einmal Streit geben, wird das zuständige Gericht die Erörterung bezüglich einer kurzfristigen Beendigung des Vertrags mittels einer Interessenabwägung durchführen. Zu beachten gilt, dass die Rechtsprechung in diesen Fällen äußerst streng ist:
Die Gerichte halten es bisweilen für zumutbar, dass Mietende die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten können, auch wenn sie schwer erkrankt sind und aufgrund dessen in ein Pflegeheim ziehen müssen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beläuft sich üblicherweise auf drei Monate.
Vorsicht: Erhalten Mietende staatliche Zuschüsse für die Monatsmieten, muss das Amt ebenso bis zum Ende der Kündigungsfrist die Miete zahlen, auch wenn der Mietende schon in das Pflegeheim umgezogen ist.
Was passiert, wenn ein Zeitmietvertrag wegen plötzlicher, schwerer Erkrankung oder Pflege gekündigt wird?
Läuft ein Zeitmietvertrag noch eine längere Zeit oder beinhaltet der Vertrag einen noch länger geltenden Kündigungsausschluss, ist es gut möglich, dass die Gerichte von den mehrheitlichen Interessen der Mietenden ausgehen. Insbesondere dann, wenn es um die Auflösung des Mietvertrages aufgrund der gesetzlichen Kündigungsfristen geht.
- In den meisten Fällen urteilen die Gerichte unter Abwägung der berechtigten Interessen der jeweiligen Vertragsparteien.
- Für Mieter kann eine Pflegebedürftigkeit oder eine schwere Erkrankung ein berechtigtes Interesse zur raschen Beendigung eines Mietvertrages darstellen.
- Für Mietende muss es zudem unzumutbar sein, dass sie den Vertrag bis zum Ende der Kündigungsfrist fortführen können. Auf der anderen Seite muss es für Vermieter jedoch zumutbar sein, den Vertrag vorzeitig beenden zu können.
Natürlich müssen die Gerichte immer den konkreten Einzelfall begutachten und dann entscheiden, ob eher das berechtigte Interesse des Vermieters (Fortsetzung Mietvertrag) oder das berechtigte Interesse des Mieters (vorzeitige Beendigung des Vertrags) überwiegt.
In den Fällen, in denen ein Kündigungsrecht für längere Zeit ausgeschlossen ist oder eine feste Mietzeit vertraglich festgehalten wurde, erscheinen dann besonders ungerecht und ärgerlich.
Verlassen Sie sich nicht nur auf Ihr Gefühl, auch wenn Ihnen dies logisch erscheint, dass Sie aufgrund einer Pflegebedürftigkeit oder Krankheit ein Recht auf eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages haben. Lassen Sie sich bestenfalls anwaltlich beraten.
Wann habe ich Anspruch auf eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags?
Es gibt einige Fälle, in denen die Gerichte es sogar so sehen, dass der Vermieter verpflichtet ist, einer Aufhebung des Vertrages zuzustimmen. Dies kann dann der Fall sein, wenn Mietende einen geeigneten Nachmieter stellen.
Sie haben also im Mietrecht die Möglichkeit, einen zahlungsfähigen Nachmieter vorzuschlagen und im gleichen Atemzug können Sie von Ihrem Vermieter verlangen, einer Aufhebung des Vertrags zuzustimmen. Als Mieter müssen Sie also selbst aktiv werden und einen Nachmieter suchen. Wie Sie dabei am besten vorgehen, sollte unbedingt mit einem Anwalt angegangen werden.
Vorsicht: Ist ein Nachmieter gefunden, heißt es jedoch noch nicht aufatmen, denn ganz klar ist es noch nicht, ob das Gericht die Ansprüche des Vermieters (Fortzahlung der Miete) abweisen wird.
Ab welchem Mietrückstand hat der Vermieter das Recht, fristlos zu kündigen?
Wer mit der Miete in Zahlungsverzug gerät, dem droht eine fristlose Kündigung und im schlimmsten Fall die Räumungsklage. Für die fristlose Kündigung müssen Sie aber extrem im Verzug sein. Dies kann der Fall sein, wenn Sie:
- zwei aufeinanderfolgende Monate keine Miete gezahlt haben,
- über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten hinweg (diese müssen nicht unbedingt zusammenhängen), nur teilweise gezahlt haben und somit summa summarum mehr als zwei Monate in Verzug sind oder,
- insgesamt mehr als eine Monatsmiete schuldig sind, da Sie an zwei aufeinanderfolgenden Monaten Ihre Miete nur teilweise gezahlt haben.
Schadensersatz bei unwirksamer fristloser Kündigung
Eine wirksame fristlose Kündigung hat für Mieter ernsthafte Folgen: Sie bedeutet nicht nur, dass der Mieter sich schnellstmöglich eine neue Bleibe suchen muss, sondern sie kann auch Schadensersatzforderungen des Vermieters nach sich ziehen. So kann der Vermieter Schadensersatz für Mietausfälle, Anwaltskosten, Maklergebühren oder Kosten fordern, die ihm durch den Rückbau oder die Renovierung der Wohnung entstanden sind.
Doch auch wenn Mieter wirksam außerordentlich kündigen, steht ihnen Schadensersatz vom Vermieter zu. Kosten für Wohnungssuche, Umzug oder Renovierung der neuen Wohnung können vom Vermieter zurückgefordert werden. Schadensersatzzahlungen können auch dann fällig werden, wenn eine fristlose Kündigung ohne berechtigten Grund ausgesprochen wurde und damit unwirksam ist.
Wann darf der Mieter wegen Unzumutbarkeit kündigen?
Ein unzumutbares Mietverhältnis liegt dann vor, wenn einer der Mietvertragsparteien die im Mietvertrag festgelegten Verpflichtungen in dem Maße verletzt, dass es auf andere einen negativen Effekt hat. Schuld trägt nach § 569 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB -, wer den Hausfrieden in irgendeiner Art und Weise nachhaltig stört und dadurch dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Für Mieterinnen und Mieter liegt ein unzumutbares Mietverhältnis dann vor, wenn es nicht mehr möglich ist, unter normalen Umständen in der Mietwohnung wohnen zu können. Mögliche Ursachen dafür sind zum Beispiel massive Ruhestörung durch andere Mieter oder den Vermieter. Unter unzumutbare Wohnverhältnisse fallen unter anderem der außergewöhnlich beengte Wohnraum, hygienische Mängel, bauliche Mängel, eine langfristig untragbar hohe Miete für eine verhältnismäßig kleine oder mangelhafte Wohnung oder auch Konflikte im Zusammenleben mit dem Vermieter oder mit anderen Mieterinnen oder Mietern. Wenn die Situation zu sehr eskaliert und die Mietumstände sozial-emotional unerträglich sind, hat man das Kündigungsrecht auch fristlos: aufgrund Unzumutbarkeit.
Der Vermieter hat genauso wie der Mieter fristloses Kündigungsrecht, wenn Unzumutbarkeit seitens des Mieters oder der Mieterin besteht.
Wenn Mietende beispielsweise andauernden Lärm verursachen, liegt eine Ruhestörung vor. Wenn sich mehrere Nachbarn beschweren, hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis sofort zu beenden, da er für die Ruhe anderer Mieterinnen und Mietern Verantwortung trägt. Der Vermieter muss den Störfaktor, der für die anderen Hausbewohnern einen Mangel darstellt, beseitigen. Dies ist nur durch die fristlose Kündigung des lärmenden Mieter möglich.
Auch dann, wenn Mietende öfter Mängel an der Mietsache verursachen, können Vermieter ihr Recht auf eine fristlose Kündigung äußern.
Oft kommt es auch als Mietproblem vor, dass Mieterinnen und Mieter für ihre Mietsache finanziell nicht aufkommen können. Wenn man Mietschulden angehäuft hat und langfristig nicht fähig ist, diese Mietrückstände zu zahlen, kann man sich von einer fristlosen Kündigung gefährdet fühlen.
Wenn man einen Mietrückstand hat, sollte man ständig in Kontakt mit dem Vermieter bleiben, die Kommunikation aufrechterhalten, die Abmahnungen nicht ignorieren, nach Ratenzahlung und Fristverlängerung fragen, bevor es zur fristlosen Kündigung kommt.
Habe ich mit einer „Heilung“ der Kündigung eine Chance auf eine letzte Rettung?
Sie haben die Möglichkeit, die fristlose Kündigung der Wohnung noch bis zu zwei Monaten (Schonfrist) nach Erhalt der Klage zur Räumung zu „heilen“. Dies bedeutet, dass Sie die Kündigung unwirksam machen können, indem Sie Ihren Zahlungsrückstand sämtlicher Mietzahlungen an den Vermieter überweisen ( § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ).
Anmerkung: Nach aktuellem Gesetzesstand können ordentliche Kündigungen nicht geheilt werden. Beachten Sie, dass einige Vermieter bei Schulden beides aussprechen: eine ordentliche und außerordentliche Kündigung. Deshalb würde auch die ordentliche Kündigung bei einer „Heilung“ der außerordentlichen Kündigung weiterbestehen.
Mit fristloser Kündigung ist nicht zu spaßen!
Unsere erfahrenen Partneranwälte wissen, wie Sie handeln müssen, wenn Sie eine außerordentliche Kündigung erhalten haben und können das Schreiben auf seine Wirksamkeit hin prüfen. Auch wenn Sie selbst fristlos kündigen möchten, empfehlen wir eine Rechtsberatung durch unsere Partneranwälte, die Ihre individuelle Situation prüfen und einschätzen können. Die Beratung ist in Ihrer Mitgliedschaft enthalten.