Schimmel in der Wohnung

Von Eva Biré

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Gerade eingezogen und frisch renoviert, muss man ein paar Wochen später feststellen, dass die eigene Wohnung nicht gerade ein Sechser im Lotto gewesen ist. Im Gegenteil. Dunkle Flecken schleichen sich die gerade mit Mühe bepinselten Wände hoch und malen ein gruseliges Bild. In vielen Fällen macht sich der Schimmel nicht nur optisch, sondern auch im Geruch der Wohnung bemerkbar, was besonders unangenehm ist.


Wer hat Schuld am Schimmel in der Wohnung?

Lassen Sie sich von der Taktik vieler Vermieter nicht verunsichern. Nur weil Sie laut Ihrem Vermieter für den Schimmel verantwortlich sind, muss das noch lange nicht stimmen. Hier gilt: Der Verursacher des Schimmels muss diesen zwar beseitigen; dass Sie der Schuldige sind, muss jedoch vom Vermieter bewiesen werden!


Typische Vorwürfe des Vermieters:

1. Der Mieter würde nicht richtig heizen und lüften

Ein falsches Lüft- und Heizverhalten kann durchaus zur Schimmelbildung führen. Eine Kombination aus hoher Luftfeuchtigkeit und geringer Temperatur kann gefährlich werden.

2. Der Mieter würde seine Möbel zu dicht an die Wände stellen

Oft heißt es, der Mieter dürfe großflächige Möbel nicht an die Außenwand des Hauses stellen, da so keine Lüftung zwischen Schrank und Wand stattfinden kann. Eine solche Beschränkung der Nutzung Ihrer Wohnung müssen Sie grundsätzlich nicht hinnehmen! In der Gestaltung Ihrer Wohnung sind sie grundsätzlich frei. Trotzdem kann es sinnvoll sein, einen geringfügigen Spalt zwischen Möbelstück und Außenwand frei zu lassen.
(LG Hamburg, Az.: 311 S 88/96; LG Düsseldorf, Az.: 24 S 242/94; LG Mannheim, Urteil v. 14.02.2007, Az.: 4 S 62/06)


Was sind Ursachen, die der Vermieter verschuldet hat?

  1. Mangelhafte Gebäudeabdichtung des Hauses: Diese kann auch im Nachhinein durch eine nicht fachgerechte Sanierung des Hauses entstehen.
  2. Wasserschäden im Mauerwerk des Hauses, die nicht vom Mieter verursacht wurden
  3. Neue Lüftungsbedingungen aufgrund einer baulichen Veränderung des Hauses wurden dem Mieter nicht mitgeteilt. Bei Neubauten bzw. Sanierungen enthalten die neuen Baumaterialien in der Regel viel Feuchtigkeit, welche besondere Lüftungsmaßnahmen erfordern. Darauf muss der Vermieter hinweisen.
    (LG Lübeck, WM 90, 202)

Kann ich die Miete mindern?

Ist der Vermieter für den Schimmel verantwortlich, steht Ihnen ein Recht auf Mietminderung zu.

Schimmel in der Wohnung stellt einen Mangel Ihrer Mietsache dar, der Sie in der Regel zur Mietminderung berechtigt. Die Höhe Ihrer Minderung ist abhängig von der konkreten Beeinträchtigung. Gerichtsurteile stellen Leitlinien dar, an denen Sie sich für Ihre Mietminderung orientieren können. Auch klassische Mietminderungstabellen, die je nach Art des Mangels eine Mietminderung um X-Prozent ausweisen, können eine Hilfestellung sein. Beides ist jedoch mit Vorsicht zu genießen und sollte nicht das einzige Kriterium sein, auf dass Sie sich bei der Minderung der Miete verlassen.

Wird die Miete zu Unrecht gemindert, entweder weil der Vermieter nicht für den Schimmel verantwortlich ist oder weil der Prozentsatz, um den die Miete gekürzt wird, falsch ist, kann dies weitreichende Folgen für den Mieter haben. Zum einen wurde dem Vermieter über einen längeren Zeitraum ein Teil der ihm zustehenden Miete entzogen. Diesen Minderungsbetrag könnte er als Mietrückstand einklagen. Sie riskieren also einen gerichtlichen Prozess gegen Ihren Vermieter. Zum anderen berechtigt ihn dies im Zweifel auch zur (ggf. fristlosen!) Kündigung Ihres Mietvertrages.

Zur Orientierung hier einige Entscheidungen über Minderungsquoten:

  • 7% bei immer wiederkehrender Feuchtigkeit der Schlafzimmerdecke und tropfendem Wasser aus der Decke (AG Köln, Urteil vom 2.01.2007, Az.: 206 C 284/04)
  • 15 % bei nicht großflächigem Schimmel an mehreren Stellen in der Wohnung (LG Berlin, Urteil v. 22.10.2010, Az.: 63 S 690/09)
  • 5-20 % bei optischen Mängeln und leichter Geruchsbelästigung je nach Ausmaß (AG Schöneberg, Urteil v. 27.03.1996, Az.: 6 C 32/92)
  • 50 % bei Schimmel im Wohnzimmer, der 60 % der Wohnfläche bedeckt (LG Hamburg, Urteil v. 31.01.2008, Az.: 307 S 144/07)
  • 100% bei erheblicher gesundheitlicher Gefährdung durch Schimmelpilzsporen (AG Charlottenburg, Urteil v. 09.07.2007, Az.: 203 C 607/06)

Diese Entscheidungen dienen lediglich als Orientierung. Die konkrete Minderungsquote ist von Einzelfall zu Einzelfall verschieden und hängt von unzähligen Faktoren ab. Deshalb ist es wichtig, sich vor der Mietminderung über die in Ihrem Fall geltende Minderungsquote zu informieren. Werden Sie Mitglied und lassen Sie sich von unseren Partneranwälten beraten. So bleiben Sie auf der sicheren Seite.


Mietminderung auch bei Schimmel im Keller?

Schimmel und Feuchtigkeit im Keller sind ärgerlich, vor allem dann, wenn hier lieb gewonnene und persönliche Dinge des Mieters gelagert werden. Auch hier ist eine Mietminderung möglich. Werden untergebrachte Sachen durch den Schimmel zerstört, ist auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters nicht ausgeschlossen.

Bei Schimmelbefall im Keller ist die Durchsetzung dieser Ansprüche jedoch schwieriger. Grund: Kellerräume – vor allem in Altbauten – sind für gewöhnlich nicht gänzlich trocken. Hier muss in einigen Fällen durch den Mieter schon im Vorfeld davon ausgegangen werden, dass die Kellerräume feucht sind.

Bei der Beurteilung, ob der Schimmel im Keller eine Mietminderung oder einen Schadensersatz rechtfertigt, kommt es sehr stark auf den Einzelfall an. Beim Einzug in ein Mietshaus aus dem frühen 20. Jahrhundert darf ein trockener Keller wegen des hohen Gebäudealters oft nicht erwartet werden. Anders kann die Rechtslage wiederum sein, wenn das Haus später durch den Vermieter saniert wurde. Auch Vereinbarungen im Mietvertrag über den Zustand des Kellers können hier eine Rolle spielen.

Was muss ich beachten?

  • Stellen Sie keine wertvollen oder liebgewonnenen Sachen in einen Keller, von dessen Trockenheit Sie nicht überzeugt sind.
  • Kontrollieren Sie in Abständen Ihren Keller auf Feuchtigkeit. So kann Ihnen im Zweifel nicht vorgeworfen werden, sie hätten an der Schimmelbildung oder der Zerstörung Ihrer Sachen eine Mitschuld.
  • Bei hohen Außentemperaturen sollte der Keller nur morgens oder abends gelüftet werden, wenn die Luft abgekühlt ist.
  • Reden Sie mit Nachbarn und fragen diese nach Erfahrungen zum Thema Schimmel.

Wer trägt die Beweislast?

Entsteht in einer Mietwohnung Schimmel, wird zunächst vermutet, dass der Vermieter für dessen Entstehung verantwortlich ist. Er muss zunächst beweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt. Erst wenn ihm dies gelingt, ist es an Ihnen Beweis zu erbringen. Sie müssen hier darlegen, dass Sie pflichtgemäß mit der Mietwohnung umgegangen sind, d.h. durch richtiges Heizen und Lüften einer Schimmelbildung entgegengewirkt haben. Hier können Sie auch mit Zeugen arbeiten. Können Sie glaubhaft darlegen, dass Sie alles getan haben, um Schimmelbildung zu verhindern, ist endgültig Ihr Vermieter in der Pflicht, den Schimmel zu beseitigen und kann sich auch nicht mehr gegen Ihre Mietminderung wehren (sofern diese der Höhe nach berechtigt ist).



Was bringt mir eine Mitgliedschaft?

Unsere Partneranwälte prüfen Ihren Fall und alle in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen umfassend. Auch Regelungen in Ihrem Mietvertrag werden hierzu unter die Lupe genommen und auf ihre Wirksamkeit hin überprüft. Sie erhalten Auskunft über die korrekte Minderungshöhe und erfahren, wie Sie am besten bei der Mietminderung vorgehen.

Unsere Mitgliedschaft beinhaltet außerdem die Beratung in allen Fragen rund um’s Mietrecht für ein ganzes Jahr, sodass Sie in jeder Situation abgesichert sind.


Warum ist das wichtig?

Im Fall einer dem Grunde oder der Höhe nach unzulässigen Mietminderung kann Ihr Vermieter Sie auf Zahlung verklagen. Es droht somit ein gerichtlicher Prozess. Zudem berechtigt ihn dies zur (gegebenenfalls auch fristlosen) Kündigung. Mit uns können Sie die Miete sicher mindern!


Unsere Tipps gegen Schimmel

Was muss ich beachten?

  • Stoßlüften (Fenster für 5-10 Minuten ganz öffnen) statt gekipptes Fenster, denn so kühlen Wände weniger aus und es erfolgt ein vollständiger Luftaustausch
  • Wenn möglich, 3-4 Mal am Tag lüften, auch im Schlafzimmer!
    (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 07.02.12, Az.: 2-17 S 89/11) Dies ist nicht zwingend, da es insbesondere einem Arbeitnehmer nicht zugemutet werden kann.
  • Nach dem Kochen, Duschen und Waschen lüften, damit die Feuchtigkeit nach draußen gelangt
  • Nach dem Duschen die Fliesen trocknen
    (LG Berlin, 61. Zivilkammer, 09.08.1999, Az.: 61 S 510/98)
  • Wäsche möglichst auf dem Balkon trocknen
  • In einem Bad ohne Fenster Wäsche möglichst nicht zum Trocknen aufzuhängen
  • Wäsche nicht über einem Heizkörper trocknen
  • Gleichmäßig heizen! Vermeiden Sie es, die Heizung beim Verlassen des Hauses ganz abzudrehen. Sie sparen in der Regel keinen Strom, weil mehr Energie benötigt wird, um den Raum wieder warm zu heizen und Sie begünstigen Schimmel, da kalte Luft entsteht.
  • Heizung in weniger genutzten Räumen nicht völlig abstellen, da so die Räume erkalten. Dies kann zu Rohrbrüchen im Mauerwerk führen, welche Schimmel begünstigen.
  • Sinnvoll sind Abdichtungen von undichten Türen und Fenstern (z.B. mittels einer Türboden-Doppeldichtung)
  • Kalte Räume nicht erwärmen, indem die Tür zu einem beheizten Raum geöffnet wird, denn so gelangt neben Wärme auch viel Luftfeuchtigkeit in den kalten Raum.

Was muss ich NICHT beachten?

  • Während der Mittagspause nach Hause zu fahren, um zu lüften
  • Mehr als 18-20 Grad Celsius zu heizen
    (LG Braunschweig, Urteil v. 11.01.1983, Az.: 6 S 241/8Z
  • Während des Schlafens zu heizen
    (LG Düsseldorf, DWW 92, 243)

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